截至2025年9月末，招商银行个人住房贷款余额14186.46亿元，对公房地产业贷款余额2806.23亿元，涉房贷款合计约1.7万亿元，占总贷款比重约24.5%，整体处于规模稳中有升、结构优化、风险可控的状态。以下从规模、结构、风险、逻辑与展望展开深度分析。
一、核心规模与口径
1，个人住房贷款（核心口径）：2025年9月末余额14186.46亿元，较2024年末增长约1.1%，较2025年中报（14238.59亿元）微降，近5年在1.3-1.4万亿元区间波动，占零售贷款约39%、总贷款约20.3% 。
2，对公房地产业贷款：2025年9月末余额2806.23亿元，较2024年末下降57.42亿元，占对公贷款约9.88%、总贷款约4.2% 。
{jz:field.toptypename/}3，全口径涉房敞口：含实有及或有信贷、自营债券/非标等信用风险业务，2025年6月末合计3609.62亿元，较2024年末降3.51%；不含信用风险的理财出资、委托贷款等合计1943.12亿元，较2024年末降12.84% 。
4，核心特征：个人房贷是零售贷款第一大品种，占比近四成；对公地产贷款持续压降，占比从2019-2020年的19%高点降至9.88%，体现主动收缩、结构优化策略 。
二、结构深度拆解
1，区域分布：个人房贷余额87.98%集中在一二线城市，新发放贷款91.21%投向一二线，聚焦优质区域以保障资产流动性与保值性。对公地产贷款**85%+**分布在一二线城区，客户结构前十大房企业务占比近四成，其中国企超七成，降低信用风险 。
2，客户与产品：个人房贷坚持“三优策略”（优质客户、优质区域、优质押品），符合标准的贷款占比达90%，客群以高收入、高资质为主，还款能力强。产品以刚需与改善型按揭为主，首套房占比高，平均贷款期限约25年，久期较长但现金流稳定。
3，抵押与定价：个人房贷加权平均抵押率40.29%（2025年9月末），较2024年末升3.14个百分点，仍低于同业平均，安全垫充足。定价上，执行LPR加点，首套房加点普遍5-30BP，二套房60-80BP，净息差约1.8%，低于零售贷款平均但资产质量更优。
三、风险与安全边际！
1，资产质量：个人房贷不良率0.45%（2025年9月末），较2024年末降0.03个百分点，显著低于零售贷款整体（1.03%）与行业平均。对公地产不良率4.24%，较2024年末降0.5个百分点，逐笔分类计提拨备，米兰app官网拨备水平为对公平均的2.5-3倍，风险抵补充足 。
2，安全边际：抵押率低（40.29%），抵押物估值充足，即使房价下跌30%，多数贷款仍有抵押覆盖。区域集中一二线，房产流动性与保值性强，处置变现能力优于三四线。个人房贷拨备覆盖率超500%，远高于监管要求，风险吸收能力强。
3，潜在压力：个别城市房价下行、断供风险小幅上行，叠加存量房流动性走弱，未来不良率或有0.05-0.1个百分点的上行空间，但整体可控 。对公端仍受房企信用风险影响，需持续跟踪大型房企违约风险。
四、规模背后的业务逻辑！
1，战略定位：个人房贷是零售“压舱石”，贡献稳定利息收入与低成本存款，支撑财富管理、信用卡等业务协同。对公地产贷款聚焦优质国企、优质项目，控制风险的同时维持适度规模，服务核心客户生态。
2，风控策略：坚守“三优”，新发放贷款严格筛选客户与区域，抵押率管控审慎。贷后通过卫星遥感等技术监测一手楼盘施工进度，提升风险预警效率。对公端逐笔计提高拨备，主动压降高风险房企敞口 。
3，监管合规：个人房贷集中度符合“房住不炒”要求，对公地产贷款占比从高点回落，满足集中度与风险权重监管，资本占用可控。
五、未来规模与风险展望！
1，规模趋势：个人房贷2026年预计增长1%-3%，余额维持1.4-1.45万亿元；对公地产贷款延续压降，余额或至2700-2800亿元，涉房贷款合计占比稳定在24%-25%。
2，结构优化：新发放个人房贷90%+投向一二线，“三优”占比提升至92%+；对公端国企占比进一步提高，区域与客户结构持续改善。
3，风险演化：个人房贷不良率或小幅上行至0.48%-0.5%，仍处行业低位；对公地产不良率或降至4%以下，拨备充足提供缓冲。
4，应对策略：优化客户分层定价，提升高资质客户占比；加强押品重估与贷后管理，完善风险处置机制；推进存量房贷利率优化，降低客户违约风险。
六、结论！！！
招商银行涉房贷款以个人房贷1.42万亿元为核心，对公地产贷款约2800亿元，合计约1.7万亿元，规模适中、结构优质、风险可控。个人房贷是低风险稳定收益的核心资产，对公端通过收缩与优化保障资产质量，整体对业绩与估值的影响偏正面，安全边际充足。
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